ΑΡΙΘΜΟΣ 600/2022

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

- Μίσθωση. Πραγματικό και νομικό ελάττωμα. Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος είτε αξίωση προς αποζημίωση, η οποία περιλαμβάνει την ανόρθωση της ζημίας του για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.

- Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 επ., 584 επ. και 591 § 1 εδ. α` του ΑΚ, προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΠ 509/2020, ΑΠ 269/2019, ΑΠ 1222/2015). Έτσι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα)-ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα- ο μισθω­τής έχει δικαίωμα μη καταβολής ή μείωσης του μισθώματος, κατ’άρθρο 576 του ΑΚ (ΑΠ 1011/2018, ΑΠ 28/2014, ΕφΛαρ 398/2014, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2016.440). Ειδικώς, δικαίωμα μείωσης του μισθώματος παρέχεται σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΑΠ 835/2021, ΑΠ 1011/2018 ό.π). Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ΄ ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα [ΟλΑΠ 50/2005, ΕλΔνη 2006.84, ΑΠ 1469/2013, ΕφΑιγ (Μον) 122/2021, ΕφΠειρ(Μον) 112/2021]. Η ύπαρξη δε τέτοιου ελαττώματος στοιχειοθετεί έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από τον μισθωτή, αίρει την υπερημερία του και αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση για καθυστέρηση του μισθώματος. Η άσκηση του δικαιώματος αυτού του μισθωτή δεν προαπαιτεί καμία υπαιτιότητα ή γνώση του εκμισθωτή σχετικά με την ύπαρξη του ελαττώματος στο μίσθιο [ΑΠ 1011/2018, ό.π, ΕφΑθ (Μον) 1277/2021, ΕφΑιγ(Μον) 95/2019]. Για τη συγκρότηση δε του ελαττώματος δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση αυτού και κάθε απόκλιση από την, κατά τη σύμβαση, προσδοκώμενη κατάστασή του, που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη (ή τη συνηθισμένη) χρήση του (ΑΠ 1469/2013) όπως για παράδειγμα η αδυναμία χρήσης του μισθίου, όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (ΟλΑΠ 50/2005, ό.π, ΑΠ 896/2020, ΑΠ 269/2019). Από τις διατάξεις δε των άρθρων 579, 581 του ΑΚ, οι οποίες πραγματεύονται την απαλλαγή του εκμισθωτού από την ευθύνη για πραγματικά ελαττώματα ή έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου, συνάγεται ότι ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται και απαλλάσσεται της ευθύνης για πραγματικά ελαττώματα ή την έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων, κατά τη συνομολόγηση της συμβάσεως, αν ο μισθωτής γνώριζε τα πραγματικά ελαττώματα ή την έλλειψη των συμφωνημένων ιδιοτήτων ή εάν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο, γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη, ή εάν από βαριά αμέλεια αγνοούσε, κατά τη σύναψή της το πραγματικό ελάττωμα. Επομένως, αν συντρέχουν οι ανωτέρω όροι, ο μισθωτής χάνει τα δικαιώματα εκ των άρθρων 576 – 578 του ΑΚ (μειώσεως ή μη καταβολής του μισθώματος, αποζημιώσεως). Το δικαίωμά του δε αυτό αποκλείεται έστω και αν ο εκμισθωτής δολίως αποσιώπησε το ελάττωμα, αφού η γνώση του μισθωτή ενέχει σιωπηρή παραίτηση από το σχετικό δικαίωμά του (ΑΠ 622/2019, ΑΠ 27/2014, ΑΠ 1463/2013, ό.π). Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής εναγόμενος μπορεί κατ` ένσταση να προβάλει τον ισχυρισμό ότι ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης γνώριζε το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΠ 622/2019 ό.π, ΑΠ 35/2015 ΧΡΙΔ 2015.429, ΑΠ 27/2014 ό.π) ή ότι παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη, γεγονός που αποκλείει την ευθύνη του για την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας (ΑΠ 269/2019, ό.π, ΑΠ 325/2013).

- Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 583 εδ. α΄ του ΑΚ, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 576 έως 579 και 582. Ενόψει δε του ότι, κατ’ άρθρο 574 του ΑΚ, ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμέ­νος μόνο να παραχωρήσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, για την ύπαρξη νομικού ελαττώματος δεν αρ­κεί απλώς η ύπαρξη πάνω στο μίσθιο κά­ποιου δικαιώματος τρίτου, το οποίο είναι αδιάφορο αν γεννήθηκε πριν ή μετά την παραχώρηση της χρήσης, αλλ’ απαιτείται, εξαιτίας ακριβώς αυτού του δικαιώματος, είτε να μη παραχωρήθηκε είτε να αφαιρέθηκε ολικά ή μερικά από τον μισθωτή η συμφωνημένη χρήση. Αν εξαιτίας νομικού ελαττώματος στο μίσθιο αφαιρέθηκε από τον μισθωτή ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του, ο μι­σθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη κατα­βολής του μισθώματος. Ο βαθμός της μεί­ωσης του μισθώματος ή η ολοσχερής μη καταβολή αυτού εξαρτάται απ’ τον βαθμό ελαττωματικότητας της χρήσης του μισθί­ου και διαρκεί όσο χρόνο υπάρχει η έλλει­ψη της συμφωνημένης ιδιότητας ή διατη­ρείται το νομικό ελάττωμα (ΑΠ 35/2015, ΧρΙΔ 2015.429, ΕφΛαρ 85/2017 ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2018.443). Αν δε παρά την ύπαρξη του πραγματικού η νομικού ελατ­τώματος έγινε η συμφωνημένη χρήση από τον μισθωτή, ο τελευταίος δεν απαλλάσσε­ται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, το οποίο οφείλεται ως αντάλ­λαγμα για τη γενόμενη χρήση του μισθίου (ΕφΛαρ 85/2017 ό.π). Τέλος, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 577 του ΑΚ συνάγεται ότι, αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει κατ` εκείνο τον χρόνο πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, που παρακωλύει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση, αντί της μείωσης ή της μη καταβολής το μισθώματος, ο μισθωτής, δικαιούται να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Κατά δε το άρθρο 578 του ίδιου Κώδικα, το αυτό δικαίωμα έχει ο μισθωτής και αν ο εκμισθωτής έχει καταστεί υπερήμερος ως προς την άρση πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας. Από τις παραπάνω διατάξεις σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 305 και 306 του ΑΚ προκύπτει, ότι στον μισθωτή παρέχεται, στις παραπάνω περιπτώσεις, κατ` επιλογήν του, είτε αξίωση για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος είτε αξίωση προς αποζημίωση, η οποία περιλαμβάνει την ανόρθωση της ζημίας του για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει και με αγωγή ή και κατ` ένσταση, όπως ήδη εκτέθηκε, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος ή απόδοση του μισθίου. Αυτές οι αξιώσεις παρέχονται διαζευκτικώς στον μισθωτή και η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών, υπό οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά τη βούλησή του (ΑΠ 1096/2021, ΑΠ 1638/2018), εφόσον αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΑΠ 1638/2018 ό.π, ΑΠ 1015/2015). Έτσι αν επιλεγεί το δικαίωμα αποζημίωσης, που αποσκοπεί να φέρει το μισθωτή στη θέση που θα ήταν αν δεν υπήρχε το ελάττωμα, καλύπτεται κάθε ζημία του μισθωτή που συνδέεται αιτιωδώς με την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (θετική ζημία) και το διαφυγόν κέρδος του (297-298 του ΑΚ) μέχρι την άρση του ελαττώματος ή μέχρι τη λύση της μισθώσεως (ΑΠ 1638/2018, ο.π, ΑΠ 72/2017).